过户流程_房产问答-安家网

答：商业用房及办公用房二手办公用房和二手商业用房交易最低计税价格的计算公式:计税价格 = 基准价格×建筑面积;房本的用途显示为:配套商业,综合,商业,地下车库,申报价是按商业的来算。房本的用途显示为:办公,科研,研发,申报价按办公的来算。商业和办公申报价不一样,但是计税方法一样。需要交纳的税种有营业税,个税,土增,契税,印花税。商业用房的申报价是四环以内11340,四环至五环8200,五环至六环4300办公用房的申报价是四环以内10206,四环至五环6970,五环至六环3655商业的房子银行贷款方面,不论是采取商贷还是抵押贷的方式都只能贷到5成,10年,利率上浮10%商业及办公的税费计算方式: 营业税:(申报价-原值)*5.5% 无原值走全额的5.5%个税: (申报价-原值)*20% 无原值走全额的20%契税:3% 印花税:申报价*千分之一土地增值税:增值额 *税率 (税率从30%-60%不等) 无原值土增走申报价的1% 土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。第一步:计算增值额(申报价-扣除项目金额)前提是我们要知道扣除项目金额的数值(原值+原契税+本次营业税+每年递增额) ①取得房地产时有效**所载的金额;(原购房**) ②按**所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额; ③按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金(本次的营业税); ④取得房地产时所缴纳的契税。(原契税) 第二步:计算增值额和扣除项目金额之比也就是税率(增值额/扣除项目金额) 税率表 : 增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30% 税款=增值额*30% 增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分,税率为40% 税款=增值额*40%-扣除项目金额*5% 增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为50% 税款=增值额*50%-扣除项目金额*15% 增值额超过扣除项目金额200%的部分,适用税率为60% 税款=增值额*60%-扣除项目金额*35%第三步:计算土地增值税的税额案例分析客户张女士现在以1100万的价格购买了自在香山一处面积436平米的房子,设计用途是科研楼,建成年代是2009年,总楼层是3层,所在是-1至3层,房本填发日期是2010.1.15,该房产的原购房**金额是530万,填发日期2009.5.10,契税票金额是15.9万,填发日期2010.1.5,客户贷款400万元整的话税费是多少?如果客户现在采用一次性的方式购买该房产最低的申报价和税费是多少?如果客户采用贷款方式如何将交易的税费减到最低。1.多贷款贷400万,申报价800万,原值530万,原契税15.9万, 递增额: 530万*2年*5%=53万本次缴纳税费:营业税:(申报价800万-原值530万)*5.5%=148500元个税:(申报价800万-原值530万)*20%=54万契税:申报价800万*3%=24万印花税:申报价800万*0.1%=8000元土地增值税:增值额*税率扣除项目金额=(原值530万+原契税15.9万+本次营业税14.85万+ 递增额53万)=613.75万增值额=(申报价800万-扣除项目金额613.75万)=186.25万税率=增值额/扣除项目金额=0.304 未超过扣除项目金额的50% 税率=30% 应缴土增税额为:增值额186.25万*税率30%=558750元 2.最少税费申报价:6970*436=304万原值530万原契税:15.9万递增额: 530万*2年*5%=53万本次需要缴纳税费:营业税:(申报价304万-原值530万)*5.5%=0 个税:(申报价304万-原值530万)*20%=0契税:申报价304万*3%=91200 印花税:3040元土地增值税:(申报价-扣除项目金额)*税率=(契税304万-原值530万-原契税15.9万-递增额53万)*税率=03.原值贷款申报价:530万原值530万原契税:15.9万递增额:530万*2年*5%=530000本次缴纳税费:营业税:申报价530万-原值530万*5.5%=0 个税:申报价530万-原值530万*20%=0契税:申报价530万*3%=159000 印花税:5300元土地增值税:申报价-扣除项目金额*税率=(申报价530万-原值530万-原契税15.9万-递增额53万)*税率=0

2012-02-18 22:41:00 105人浏览

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